Rủi Ro Khi Mua Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền
MỤC LỤC
1. Hình thức ủy quyền sang tên sổ đỏ ra sao?
>> Xem thêm: Giấy ủy quyền mua bán đất là gì?
Hiện nay, có 2 hình thức thực hiện ủy quyền sang tên sổ đỏ, gồm: Hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền. Theo đó, hợp đồng ủy quyền áp dụng dùng cho việc định đoạt tài sản như bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… Còn giấy ủy quyền dùng cho việc thực hiện các công việc hành chính liên quan đến đăng ký biến động hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Có được mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền không?
Trước tiên cần phải hiểu mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp không thể tự mình thực hiện giao dịch bán đất, người có quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác thông qua hợp đồng ủy quyền bán đất.
Tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
Theo quy định trên, trường hợp người sử dụng đất không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, theo Bộ luật Dân sự 2015 , Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng do đó các bên không bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền bán đất.
3. Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền
Việc chuyển nhượng không có hiệu lực
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.
Để được đăng ký vào sổ địa chính cần phải thực hiện tuần tự các bước như sau:
- Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn)
- Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Lưu ý: Bước 2 và 3 thường thực hiện cùng thời điểm.
Theo đó, để hoàn tất việc chuyển nhượng theo đúng quy định cần phải thực hiện theo các bước trên và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó chuyển nhượng mới hoàn tất. Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật
Đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền mà phát sinh tranh chấp thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.
Nếu người nhận ủy quyền (người trả tiền để mua đất) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực).
Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”.
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
…”.
Như vậy, nếu một trong các bên chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.
Nếu xảy một trong các bên chết theo quy định khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
4. Lưu ý gì khi mua đất từ người được ủy quyền để tránh rủi ro?
Mua đất từ người được ủy quyền là việc người sử dụng đất ủy quyền cho người khác để thay mặt mình thực hiện các quyền đối với mảnh đất và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, xét về bản chất thì việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà chỉ ủy quyền thực hiện nhiệm vụ của người có quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, do đó để hạn chế những rủi ro khi mua đất qua hợp đồng ủy quyền, cần lưu ý:
Lưu ý về hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất cũng là một trong những vấn đề mà người mua cần đặc biệt lưu ý.
Bởi, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đó trong trường hợp luật có quy định, nếu không đảm bảo về điều kiện này thì hợp đồng mua bán đất có thể bị coi là vô hiệu.
Tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của hợp đồng như sau:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Mặt khác, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do vậy khi đặt bút ký hợp đồng mua bán đất từ người được ủy quyền, người mua cần chú ý xem hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực hay chưa để tránh việc sau này khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức hợp đồng. Khi đó quyền lợi của bên mua sẽ không được pháp luật bảo đảm.
Ngoài ra, liên quan đến hợp mua bán đất và hợp đồng ủy quyền bán đất, khi mua đất từ người được ủy quyền cần lưu ý các nội dung dưới đây:
– Thông tin liên quan đến người bán và người được ủy quyền bán đất;
– Lưu ý điều khoản về phạm vi đại diện trong hợp đồng ủy quyền (xác định người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định việc mua bán đất hay không?);
– Lưu ý về thời hạn của hợp đồng ủy quyền;
– Các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên;…
Lưu ý về nghĩa vụ tài chính
Tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:
“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”.
Theo quy định trên, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Do đó, khi mua đất từ người được ủy quyền cần chú ý xem trong hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền đã có thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hay chưa. Trường hợp chưa có thỏa thuận thì người ủy quyền (tức người sở hữu bất động sản) phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Việc kiểm tra kỹ nội dung này trong hợp đồng nhằm tránh những rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính.
Nguồn: Tổng Hợp
>> Xem thêm: Các loại thuế phí cần đóng khi mua bán nhà đất
Trên đây là một số rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền mà bên mua cần lưu ý khi thực hiện giao dịch nhà đất nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro, tranh chấp về sau. (Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, vui lòng liên hệ chuyên gia để được tư vấn chi tiết).
