Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng. Tuy nhiên, thực tế nhiều người chưa nắm được thủ tục, hồ sơ, quy trình thực hiện thủ tục này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn thông tin về thủ tục pháp lý quan trọng này.
MỤC LỤC
1. Các hình thức nhận thừa kế sổ đỏ
Người thừa kế nhận thừa kế sổ đỏ (gọi theo tên pháp lý là quyền sử dụng đất) theo hình thức di chúc hoặc theo pháp luật.
Thừa kế theo di chúc
Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:
Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
- Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
- Di chúc bằng văn bản có công chứng.
- Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
Thừa kế theo pháp luật
Căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong những trường hợp sau:
- Không có di chúc.
- Di chúc không hợp pháp.
- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
- Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:
– Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.
– Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
– Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
2. Điều kiện thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế
Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:
- Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
- Thứ hai, đất không có tranh chấp.
- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Thứ tư, còn trong thời hạn sử dụng đất.
>> Xem thêm: Các loại đất sử dụng có thời hạn từ ngày 01/01/2025
Ngoài các điều kiện trên, cần phải quan tâm đến điều kiện về chủ thể – người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng có thuộc trường hợp không được chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng sổ đỏ hay không.
3. Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế mới nhất
Bước 1. Làm thủ tục kê khai di sản thừa kế
Làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng. Theo khoản 2, khoản 3 Điều 57 Luật Công chứng 2014, hồ sơ làm thủ tục kê khai di sản bao gồm:
- Giấy tờ tùy thân của người đã mất và người nhận thừa kế (CCCD/hộ chiếu…)
- Giấy xác nhận nơi cư trú.
- Giấy chứng tử của người đã mất.
- Di chúc (nếu có di chúc)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người đã mất và người nhận thừa kế như giấy khai sinh… (nếu có)
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (Sổ đỏ/Sổ hồng, giấy phép mua bán…)
- Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền (trường hợp xác lập giao dịch qua người đại diện)
Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, công chứng viên sẽ thẩm định hồ sơ và niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi công chứng tại UBND xã nơi có đất.
Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận/văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết (Theo Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP).
Sau khi niêm yết, nếu không có bất cứ khiếu nại hay tố cáo gì thì công chứng viên sẽ lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế và thông báo cho các bên về việc đã hoàn tất thủ tục. Các bên cần nộp đầy đủ phí công chứng theo yêu cầu.
Lưu ý: Vì những người thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau nên nếu muốn tài sản để cho riêng cá nhân nào đó thì những người còn lại phải lập 01 văn bản từ chối nhận di sản (có công chứng).
Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người nhận thừa kế giấy tờ đầy đủ đi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận.
Bước 2. Lập hồ sơ đề nghị đăng ký biến động đất đai
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động, nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Theo Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động (theo Mẫu số 11/ĐK)
- Giấy chứng nhận đã cấp
- Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế
- Giấy ủy quyền/Hợp đồng ủy quyền (trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động qua người đại diện)
Ngoài ra, cần chuẩn bị thêm các giấy tờ:
- Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất.
- Văn bản thỏa thuận được cấp chung 1 Giấy chứng nhận (trường hợp nhiều người nhận thừa kế).
- Hợp đồng/văn bản về việc mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (trường hợp người đã mất trước kia thuê đất của Nhà nước theo hình thức thêu đất trả tiền hàng năm)
>> Xem thêm: Những loại đất nào được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật?
Bước 3. Nộp hồ sơ
Theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101, người nhận thừa kế có thể thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh nơi có đất nếu có nhu cầu. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai)
Trường hợp nhận thừa kế nhưng vẫn phải xác định lại diện tích đất ở đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận trước 01/7/2004 thì vẫn nộp tại UBND cấp tỉnh nơi có đất, tuy nhiên hồ sơ sẽ được chuyển qua chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Cơ quan xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin cho cơ quan thuế. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ ra thông báo nghĩa vụ tài chính cho người làm hồ sơ. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ thông báo tới người làm hồ sơ bổ sung các giấy tờ thiếu.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người thừa kế nộp các khoản theo thông báo, bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân (nếu có); lệ phí trước bạ (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 67/2025/TT-BTC); phí thẩm định hồ sơ.
Trường hợp thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột… sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định mới nhất.
Bước 6: Trả kết quả sang tên nhà đất thừa kế
Sau khi hoàn tất các bước trên, cơ quan chức năng sẽ ghi tên người thừa kế vào sổ đỏ (hoặc cấp sổ đỏ mới nếu cần), đồng thời trả kết quả theo phiếu hẹn.
Thời gian nhận kết quả không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Riêng khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa thời gian trả kết quả không quá 20 ngày làm việc.
Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
4. Sang tên sổ đỏ thừa kế mất bao nhiêu tiền?
Các khoản chi phí sang tên sổ đỏ thừa kế cụ thể sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản và quy định pháp luật hiện hành. Dưới đây là chi tiết từng loại chi phí cần chuẩn bị khi sang tên sổ đỏ thừa kế:
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi sang tên sổ đỏ, được tính dựa trên giá trị bất động sản. Tuy nhiên, trong trường hợp tài sản được thừa kế từ cha mẹ, ông bà, hoặc con cái, bạn có thể được miễn lệ phí này theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Nếu không thuộc diện miễn lệ phí, công thức tính lệ phí trước bạ như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị bất động sản (theo bảng giá đất)
Ví dụ: Nếu bất động sản có giá trị 2 tỷ đồng, lệ phí trước bạ sẽ là:
2.000.000.000 x 0,5% = 10.000.000 VNĐ.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là khoản phí áp dụng khi chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, khi thừa kế tài sản từ các thành viên gia đình trực tiếp (cha mẹ, con cái, vợ chồng, ông bà), bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Nếu không thuộc diện miễn thuế, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:
Thuế TNCN = 10% x Giá trị bất động sản (theo bảng giá đất)
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí được tính dựa trên diện tích và giá trị tài sản. Mức phí này được quy định riêng tại từng địa phương, nhưng thông thường dao động từ 500.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ.
Chi phí công chứng hợp đồng thừa kế
Việc công chứng hợp đồng thừa kế là yêu cầu bắt buộc. Phí công chứng được tính theo giá trị tài sản theo khung quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
- Bất động sản dưới 1 tỷ đồng: phí công chứng là 0,1%.
- Bất động sản trên 1 tỷ đồng: phí công chứng là 1.000.000 VNĐ cộng thêm 0,06% giá trị vượt quá 1 tỷ.
Phí đăng ký biến động đất đai
Phí này áp dụng để cập nhật thông tin chủ sở hữu mới trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng địa phương, phí đăng ký biến động thường từ 20.000 VNĐ đến 200.000 VNĐ.
Nguồn tổng hợp từ: laodong.vn ; luatvietnam.vn ; luathoangnguyen.vn
Hy vọng bài viết về các thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế cung cấp thông tin hữu ích cho bạn.(Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, vui lòng liên hệ chuyên gia để được tư vấn chi tiết).
