Mua bán nhà đất đã công chứng hợp đồng vẫn có thể gặp rủi ro! Lưu ý 3 trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được, người mua có thể mất tiền, mất đất dù đã ký hợp đồng hợp pháp.
MỤC LỤC
1. Các điều kiện cần có khi mua bán nhà đất
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,
Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này như:
Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…
(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.
Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có đủ các điều kiện theo quy định trên.
2. Trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được
Mặc dù theo quy định, các bên có đủ điều kiện mua bán nhà đất và công chứng thành công hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Tuy vậy, sau đây là 3 trường hợp phổ biến sau khi các bên công chứng hợp đồng mua bán đất nhưng bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng.
2.1 Nhà đất xây dựng sai phép trên đất nông nghiệp
– Mua đất nông nghiệp nhưng có xây dựng công trình trên đất
Người bán xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nhưng đối với phần diện tích đất đang có nhà thì chưa thực hiện chuyển đúng mục đích sử dụng.
Rủi ro cho người mua: do vi phạm mục đích sử dụng đất, người mua có thể phải đứng ra nộp phạt/có thể bị cưỡng chế phá dỡ công trình nếu người bán không phối hợp giải quyết theo Điều 10 Nghị định123/2024/NĐ-CP.
– Mua nhà đất có giấy phép xây dựng nhưng xây trái phép
Rủi ro cho người mua: Bị xử phạt vi phạm hành chính theo Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.
2.2 Nhà đất đang có tranh chấp
Trong trường hợp các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện thủ tục sang tên sớm theo quy định. Dẫn đến tài sản có thể đang trong quá trình tranh chấp với bên thứ ba (tranh chấp thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu…).
Rủi ro cho người mua:
- Cơ quan đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên;
- Mất tiền nhưng không sang tên được;
- Phải tham gia tranh chấp pháp lý.
>> Xem thêm: Làm sao để biết đất có tranh chấp hay không?
2.3 Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Rủi ro cho người mua:
- Không được thực hiện sang tên dù đã công chứng hợp đồng;
- Hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ;
- Có thể mất cả tiền và tài sản;
- Buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
3. Cách phòng tránh, xử lý khi đã lỡ trả tiền mua nhà đất
Cách phòng tránh trước khi mua
- Kiểm tra pháp lý đầy đủ
- Xác minh quy hoạch và hiện trạng xây dựng
- Xác minh thông tin tranh chấp, kê biên, hạn chế chuyển nhượng:
- Thỏa thuận rõ trong hợp đồng công chứng:
- Trách nhiệm pháp lý nếu không sang tên được.
- Cam kết bồi thường thiệt hại nếu phát sinh tranh chấp, vi phạm.
Nếu không thể sang tên sau khi đã trả tiền mua nhà đất
– Trường hợp lỗi do bên bán vi phạm pháp luật:
- Có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
– Trường hợp bên mua không kiểm tra kỹ:
- Cần thương lượng với bên bán để khắc phục, giải quyết
- Cần yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Nguồn: luatvietnam.vn
>> Xem thêm: Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên đây là các trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được, hy vọng cung cấp thông tin hữu ích cho bạn. (Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, vui lòng liên hệ chuyên gia để được tư vấn chi tiết).
