Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất
Một số người vẫn còn hiểu chưa rõ về thời điểm hợp đồng mua đất có hiệu lực và thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất. Hiểu lầm về hai thời điểm này có thể khiến người mua chịu hậu quả nặng nề từ việc mua đất. Nếu biết cách thanh toán khi mua đất, người mua sẽ loại trừ được việc người bán không trao giấy chứng nhận để đăng tên hoặc đổi ý.
MỤC LỤC
1. Có nên giao hết tiền mua đất khi công chứng?
Thời điểm hợp đồng bất động sản có hiệu lực là thời điểm các bên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại tổ chức được phép hoạt động việc công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Còn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức có hiệu lực khi thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. Vậy có thể xác định thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính hay còn được gọi là thời điểm đăng bộ sang tên. Đây là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật thông tin người mua vào Sổ đỏ/Sổ hồng.
Như vậy, có thể hiểu việc công chứng chỉ nhằm mục đích xác minh tính hợp pháp của hợp đồng mua đất. Công chứng hợp đồng chỉ là một trong những thủ tục cần thiết trước khi thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Còn thời điểm người nhận chuyển nhượng được sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên.
2. Rủi ro khi giao hết tiền ngay sau công chứng
Để sử dụng đất hợp pháp thì các bên tham gia giao dịch phải trải qua các giai đoạn về công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ về thuế, nộp lệ phí trước bạ, thực hiện thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng.
Có thể thấy sau hoạt động công chứng hợp đồng mua đất, các bên vẫn phải thực hiện một số thủ tục khác để chính thức chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, trong quá trình đó sẽ không tránh khỏi những rủi ro.
2.1 Rủi ro về nghĩa vụ thuế
Sau khi công chứng hợp đồng mua đất, nếu không có thỏa thuận khác thì người bán có nghĩa vụ thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân với giá đất đã chuyển nhượng. Trong trường hợp vì lý do cá nhân người bán không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, mà người mua đã giao hết tiền sau khi công chứng hợp đồng thì nguy cơ không lấy lại được tiền và không được sở hữu quyền sử dụng đất rất lớn.
Do đó, trước khi thanh toán hợp đồng các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận thời điểm sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế và một số nghĩa vụ tài chính khác như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ,… tránh những rủi ro về tài chính đặc biệt là nghĩa vụ về thuế.
2.2 Rủi ro về tranh chấp phát sinh sau công chứng
Quyền sử dụng đất có thể có nhiều người cùng đứng tên hoặc đang có tranh chấp về quyền sở hữu. Nếu sau công chứng mà người mua đã vội vàng thanh toán tiền mua đất trong khi chưa xác định về tình trạng pháp lý của đất, quyền lợi về đất đai của họ có thể bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng.
Nhiều người mua rơi vào tình trạng mua đất đang trong quá trình tranh chấp hoặc đang được thế chấp cho ngân hàng và khi xử lý nếu gặp phải những trường hợp này, người mua phải mất rất nhiều thời gian và tiền bạc.
>> Xem thêm: Làm sao để biết đất có tranh chấp hay không?
2.3 Rủi ro về việc bên bán trì hoãn thủ tục sang tên
Nhiều trường hợp người bán cố tình trì hoãn thủ tục sang tên khiến người mua không thể thực hiện quyền lợi của mình. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc người bán đang có ý định lừa đảo hoặc người bán biết không thể thực hiện việc sang tên hoặc có thể người bán muốn đòi thêm lợi ích từ người mua.
Khi người mua đã thanh toán hết tiền sau khi công chứng, bên bán có thể biến mất hoặc đòi thêm một khoản tiền phi lý từ người mua. Trong trường hợp này, người mua có nguy cơ mất tiền rất cao hoặc phải chịu thêm một khoản chi phí để mua đất.
2.4 Rủi ro về thay đổi quy hoạch
Rủi ro về thay đổi quy hoạch là một trong những rủi ro lớn khi mua đất, phụ thuộc nhiều vào chính sách đất đai Nhà nước. Đặc biệt khi hợp đồng mua đất đã được công chứng nhưng chưa thực hiện việc sang tên.
Trường hợp khi đất nằm trong quy hoạch thì người mua có thể bị từ chối sang tên. Người mua có thể bị hạn chế quyền sử dụng đất, nếu đất bị thu hồi do quy hoạch thì việc đòi bồi thường cho đất chưa sang tên rất gặp nhiều vướng mắc. Ngoài ra, đất trong quy hoạch thường có giá trị thấp, người mua có thể gặp nhiều khó khăn và bị “lỗ” nặng nếu bán lại đất.
3. Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất hạn chế rủi ro
Việc thanh toán khi mua đất phải được thực hiện cẩn thận, rõ ràng và hợp pháp để tránh các rủi ro không đáng có. Dưới đây là kinh nghiệm trả tiền khi mua đất bạn có thể tham khảo:
3.1 Thanh toán theo tiến độ
Đây là việc thanh toán gắn liền với tiến độ của việc thực hiện hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận chia việc thanh toán thành các khoản thanh toán nhỏ và các khoản này sẽ được trả theo đúng tiến độ hoàn thành nghĩa vụ của các bên. Các bên có thể gắn các khoản thanh toán nhỏ theo tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý như: đặt cọc, thanh toán sau khi công chứng, thanh toán sau khi thực hiện nghĩa vụ về thuế, thanh toán sau khi sang tên).
Việc thanh toán theo tiến độ vừa bảo đảm rằng bên bán sẽ thực hiện các nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất vừa bảo đảm bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu một trong các bên ngừng thực hiện nghĩa vụ trong các giai đoạn trên thì bên còn lại cũng sẽ kịp thời phát hiện, ngừng việc thực hiện hợp đồng tránh tổn thất lớn về lợi ích của mình.
3.2 Thanh toán qua trung gian
Thanh toán qua trung gian có thể hiểu là việc các bên sẽ nhờ một bên thứ ba hỗ trợ trong việc thanh toán, bảo đảm các bên thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, bên bán không trực tiếp trả tiền cho bên mua mà sẽ gửi khoản thanh toán đó cho bên thứ ba uy tín do các bên thỏa thuận lựa chọn như ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Bên thứ ba đó sẽ phong tỏa tài khoản có khoản thanh toán đó, và chỉ chuyển cho bên bán sau khi các nghĩa vụ của các bên đã hoàn tất. Bên mua sẽ không cần lo rằng bên bán sẽ không thực hiện các thủ tục cần thiết, và bên bán sẽ an tâm hơn khi giao dịch. Tất nhiên khi thanh toán qua trung gian các bên phải chịu thêm một khoản chi phí hợp lý cho bên thứ ba này.
Nguồn: Tổng hợp
>> Xem thêm: Người mua phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc?
Trên đây là một vài kinh nghiệm trả tiền khi mua đất, hy vọng cung cấp thông tin hữu ích cho bạn. (Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, vui lòng liên hệ chuyên gia để được tư vấn chi tiết).
